Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, uygulamada özellikle konut projeleri bakımından yaygın şekilde kullanılan sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin ifa edilmemesi halinde hangi zarar kalemlerinin talep edilebileceği ise öğretide ve yargı içtihatlarında tartışmalı bir alan oluşturmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 22.05.2025 tarihli, 2024/3377 Esas ve 2025/2969 Karar sayılı ilamı, resmi şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yüklenicinin yükümlülüklerini ifa etmemesi nedeniyle tüketici tarafından feshedilmesi halinde, tüketicinin davalı yüklenicinin edimini ifa etmemesinden doğan zararı, yani kendisine teslim edilmesi gereken konutun rayiç değerini isteyebileceğini hükme bağlamıştır. Kararın önemi ve arka planı, Türk Borçlar Kanunu'ndaki temel ilkeler çerçevesinde değerlendirildiğinde daha iyi anlaşılacaktır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 125. Maddesi Kapsamında Seçimlik Haklar

TBK m.125, borçlunun temerrüdü halinde alacaklıya üç temel seçimlik hak tanımaktadır. Alacaklı bunlardan birincisi olarak borcun aynen ifasını ve gecikme tazminatını, ikincisi olarak ifa yerine tazminat (müspet zarar tazminatı) talep etmeyi, üçüncüsü olarak ise sözleşmeden dönerek menfi zarar tazminatı istemeyi tercih edebilir. Bu üç seçenek birlikte kullanılamaz; alacaklının birini seçmesi diğerlerini dışlar.

Uygulamada sıkça karıştırılan menfi zarar ve müspet zarar kavramlarını da bu noktada kısaca açıklamak gerekir. Menfi zarar, sözleşmenin hiç kurulmamış olsaydı alacaklının uğramayacağı zarardır ve alacaklıyı sözleşme öncesi konumuna döndürmeyi amaçlar (ödenen bedelin iadesi, yapılan masraflar vb.). Müspet zarar ise sözleşme tam olarak ifa edilseydi alacaklının bulunacağı durum ile fiili durum arasındaki farka karşılık gelir; gayrimenkul sözleşmelerinde bu fark çoğunlukla taşınmazın rayiç değeri ile sözleşme bedeli arasındaki tutar olarak ortaya çıkar.

Satış Vaadi Sözleşmesinin Feshinde Talep Edilebilecek Tazminatlar

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi halinde alıcının talep edebileceği başlıca kalemler şunlardır: ödenen bedelin (peşinat, taksitler vb.) yasal faiziyle iadesi, taşınmazın teslim edilmemesi nedeniyle mahrum kalınan kira geliri veya kullanım değeri, noter masrafları ve danışmanlık ücretleri gibi sözleşmeye bağlı giderlerin tazmini ve son olarak, sözleşme tam ifa edilseydi alacaklının sahip olacağı değere karşılık gelen müspet zarar (rayiç değer farkı).

Bu son kalem, geleneksel yaklaşımda sözleşmeden dönen alıcının yalnızca menfi zararını talep edebileceği yönündeki görüş nedeniyle tartışmalı olagelmiştir. İncelediğimiz karar, tam da bu noktada önem kazanmaktadır.

Karara Konu Uyuşmazlık

Uyuşmazlık, taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi ile ödenen bedelin iadesi, uğranılan zarar, sözleşme gereği borçlu olunmadığının tespiti ve senetlerin iadesi istemine ilişkindir.

İlk Derece Mahkemesi; dava tarihi itibarıyla tamamlanmamış taşınmazın değerinin 500.000,00 TL olacağı, bu rakamdan davacının kabulünde olan satış bedeli 387.999,92 TL'nin mahsubu ile 112.000,08 TL'nin aradaki fark olarak hesaplandığı, dava tarihi itibarıyla davaya konu taşınmazın davacıya teslim edilmediği ve mahkemece yapılan 25.02.2020 tarihli keşif itibarıyla taşınmazın kaba inşaatının dahi henüz tamamlanmadığı tespitlerine dayanarak davacının sözleşmeden haklı nedenle döndüğüne ve dolayısıyla süreye bağlı kalmaksızın sözleşme gereği ödenen bedelin iadesi ile kararlaştırılan borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesinin talep edilebileceğine hükmetmiştir. Davalı taraf şirket olup basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü bulunduğundan, taşınmazın proje ve planına ilişkin işlemlerin tamamlanacağını ve çıkabilecek sorunları ve projenin tamamlanmasını etkileyebilecek idari ve teknik riskleri de öngörerek teslim tarihini belirlemesi gerektiği, söz konusu gecikmenin davacı tüketicinin kusurundan kaynaklanmadığı da gerekçede ayrıca vurgulanmıştır.

Yargıtay ise temyiz incelemesinde bu gerekçeleri yerinde bularak kararı onamıştır. Hukuki nitelendirme yapma yetkisinin HMK'nın 33. maddesi gereğince hâkime ait olduğunu hatırlatan Daire, davacı vekilinin dilekçesindeki talep ifadelerini müspet zarar tazminatı olarak değerlendirmiş ve şu sonuca ulaşmıştır:

"...davacı tarafça, resmi şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshedilerek müspet zararın tazmininin talep edildiğinin anlaşıldığı, davacının, davalının edimini ifa edememesinden doğan zararı, yani davacıya teslim edilmesi gereken konutun rayiç değerini isteyebileceği..."

Kararın Önemi

Kararın birinci önemli boyutu, sözleşmeden dönülmesine karşın müspet zararın talep edilebileceğine hükmedilmiş olmasıdır. Oysa ki ani edimli bir sözleşme olarak addedilen gayrımenkul satış vaadi sözleşmelerinin feshi halinde müspet zarar talep edilemeyeceği, menfi zarar talep edilebileceği doktrinde ve Yargıtay içtihatlarında kabul edilen genel kural niteliğindedir. Ancak öyle anlıyoruz ki bu incelemeye konu ettiğimiz Yargıtay kararında, Türkiye'de konut fiyatlarındaki hızlı artış göz önüne alınmış ve aslında bu konjonktürel durum gözetilerek bir karara varılmıştır. Gerçekten de enflasyonist bir ortamda, ödenen bedelin iadesiyle yetinmek, konut değerinin önemli ölçüde yükseldiği dönemlerde alıcının gerçek zararını karşılamaktan çoğunlukla uzak kalmaktadır. Hukuk tekniği açısından olmasa da tüketicinin korunma amacı ve hakkaniyet duygusunu nazara alarak kararı olumlu karşıladığımızı belirtmek isteriz. Öte yandan, karar yükleniciler açısından da caydırıcı bir etki doğuracaktır. Nitekim yükleniciler bakımından ifa yükümlülüğünü ihlal etmeyi ekonomik olarak daha maliyetli hale getirmektedir. Teslim yükümlülüğünü yerine getiremeyen yükleniciler artık yalnızca aldıkları parayı iade etmekle kurtulamayacaklar, üstlendikleri konutun piyasadaki değer artışından doğan farkı da tazmin etmek durumunda kalabileceklerdir.

Sonuç

Özetle, Yargıtay tarafından verilen bu karar ile, ortada geçerli şekilde yapılmış bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi söz konusu olduğunda, tüketicinin sözleşmeyi feshederek yüklenicinin edimlerini ifa etmemesinden doğan zararı, yani sözleşme gereği kendisine teslim edilmesi gereken konutun rayiç değerini isteyebileceği kabul edilmiştir. Karar, TBK m. 125'teki seçimlik hakların pratik kullanımını somutlaştırması ve özellikle konut fiyatlarının hızla yükseldiği enflasyonist dönemlerde tüketiciye gerçek anlamda zararı karşılayıcı bir tazminat standardı ortaya koyması bakımından önemli bir içtihat niteliği taşımaktadır.

 @Gül Nevra AYDIN