Önalım Hakkında Taşınmaz Maliklerini İlgilendiren Kritik Değişiklikler  

• Önalım Hakkının Kapsamının Sınırlanması: Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile icra kanalıyla yapılan cebri artırmalar artık ön alım hakkı davasına konu edilemeyecektir.
• Süre Sınırı: Satışın noter aracılığıyla bildirilmediği durumlarda 2 yıl olan dava açma süresi,1 yıla indirilmiştir.
• Rayiç Bedel Kuralı: Önalım davalarında tapuda belirtilen satış bedeli yerine hâkim tarafından görevlendirilecek bilirkişi incelemesi neticesinde belirlenecek güncel piyasa (rayiç) değeri esas alınacaktır.
• Nakden Ödeme Zorunluluğu: Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşların, mahkeme tarafından belirlenen rayiç bedeli ve ilgili tapu giderlerini hâkimin vereceği kesin süre içerisinde nakden depo etmeleri zorunlu hale getirilmiştir.
• Derdest Davalar: Rayiç bedel tespiti ve rayiç bedelin ve ilgili tapu giderlerinin nakden ödenmesine ilişkin yeni usul kuralları devam eden mevcut davalarda da derhal uygulanacaktır.

1. Genel Olarak

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara taşınmazın alıcısı olabilme yetkisi tanıyan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) m. 732 vd. hükümlerinde düzenlenmektedir. Önalım hakkı paydaşlar arasında paylı mülkiyet ilişkisinin korunması ve paydaşlar dışındaki kişilerin pay ilişkisine dahil olmasının sınırlanması amaçlarına hizmet eden bir hukuki mekanizma olarak kullanılmaktadır.

Önalım hakkı dava yolu ile kullanılan bir yenilik doğuran hak olup özellikle paylı taşınmazlarda sıklıkla karşılaşılan bir uyuşmazlık türüdür. TMK 733 kapsamında önalım hakkının kullanılması için paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumunda satışın paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi, bildirimin yapılması halinde üç ay içinde bildirim yapılmamışsa her hâlükârda satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açılması gerekmekteydi.

Kamuoyunda 11. Yargı Paketi olarak anılan 25 Aralık 2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun (“Yargı Paketi”) ile önalım hakkının kullanılmasına ilişkin usul ve kurallarda paylı mülkiyete tabi taşınmaz maliklerini ve devam eden önalım davalarını önemli ölçüde ilgilendiren köklü değişiklikler yapılmıştır.

Yargı Paketi ile getirilen değişiklikler incelendiğinde özellikle kamu ihaleleri ve icra ve iflas süreçleri kapsamında gerçekleştirilen satışların kapsam dışı bırakılarak önalım hakkının kullanılabileceği taşınmazların kapsamının önemli ölçüde daraltılmış olması dikkat çekmektedir. Bununla birlikte, yeni düzenleme ile önalım davalarında payın bedelinin belirlenmesinde tapu senedinde gösterilen bedel yerine güncel rayiç bedelin esas alınacak olması uygulamada payın gerçek değerine yönelik uyuşmazlıklara son verebilecek nitelikte olması açısından kritik önem taşımaktadır. Ayrıca, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşların davanın başında bilirkişilerce tespit edilen rayiç bedeli kesin süre içinde nakden ödeme zorunluluğu gibi mali yükümlülükler getirildiği ve hakkın kullanılabileceği azami sürenin 2 yıldan 1 yıla indirildiği görülmektedir.

Yapılan değişiklikler ile önalım hakkının hakkaniyetli bir şekilde kullanılması, paydaşlar ve üçüncü kişilerin menfaatleri arasında adil bir denge sağlanması ve yargılama sürecinde hukuki belirlilik ve usul ekonomisi yönünden iyileştirmesi beklenmektedir.

2. Önalım Hakkına Dair Değişiklikler

2.1. Önalım Hakkının Kapsamının Daraltılması

Yargı Paketi ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ve cebrî artırma yoluyla yapılan mülkiyet devirleri ön alım hakkı kapsamı dışına çıkarılmıştır. Bu değişiklik ile kamu ihalesi ve icra satışlarına kesinlik kazandırılarak alıcıları yönünden ihale ve cebri artırma yoluyla satışlar sonrası dava riskinin önlenerek hukuki belirlilik sağlandığı görülmektedir. Yeni düzenleme ile önalım hakkının artık paydaşların paylarını serbest irade ile üçüncü kişilere satarak devrettiği durumlarda gündeme gelebileceğini söylemek mümkündür.

2.2. Önalım Davalarında Tapu Bedelinden Rayiç Bedel Şartına Geçiş

Önalım hakkına ilişkin olarak Yargı Paketi ile getirilen en önemli ve uygulamayı en yakından ilgilendiren yeniliklerden biri, önalım davalarında taşınmaz payının bedelinin belirlenme yöntemine ilişkindir. Yeni düzenleme ile birlikte mahkemelerin, önalım davalarında taşınmazın değerini belirlerken tapuda beyan edilen satış bedeli yerine taşınmazın güncel piyasa değerini (rayiç bedelini) dikkate alması öngörülmüştür.

Taşınmaz alıcılarının tapu harcının düşük ödenmesi amacıyla tapuda gerçek satış değerinin altında bir bedel gösterilmesi sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Değişiklik öncesinde mahkemeler payın bedelini tapudaki satış bedeline göre belirlediği için uygulamada önalım hakkını kullanan paydaş bahse konu payı tapuda gösterilen düşük satış bedeli üzerinden satın alabiliyordu. Bu durum da önalım hakkını kullanan paydaşların alıcının satın aldığı payı piyasa değerinin oldukça altında bir bedel karşılığı devralabilmesine, taraflar arasındaki menfaat dengesini bozan ev hakkaniyete aykırı sonuçlar doğmasına sebep olmaktaydı.

Yargı Paketi ile getirilen değişiklik neticesinde taşınmaz payının değerinin belirlenmesi için mahkemeler gayrimenkul uzmanlarından oluşan bilirkişileri görevlendirerek bilirkişi incelemesi yaptıracak; emsal satışlar ve taşınmazın özellikleri değerlendirerek taşınmaz payının gerçek piyasa değerini belirleyecektir. Bu değişiklikler ile paydaşlar ve alıcılar arasında adil bir menfaat dengesi sağlanarak taşınmazın gerçek değerine ilişkin uyuşmazlıkların önüne geçilmesi amaçlandığı görülmektedir.

2.3. Hak Düşürücü Sürenin 2 Yıldan 1 Yıla İnmesi

Yargı Paketi ile önalım hakkının kullanımına yönelik önemli bir sınırlama da hak düşürücü süreler yönünden getirilmektedir. Düzenlemeye göre önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve bildirim yapılmayan hallerde 1 yıl içinde kullanılmalıdır. Hak düşürücü sürenin 2 yıldan 1 yıla indirilmesi paylı mülkiyete tabi bir taşınmazı devralan kişilerin olası bir önalım davası ile karşılaşma riskini azaltarak hukuki belirsizliğin önüne geçmektedir. 

2.4. Davacılar için Nakden Ödeme Zorunluluğu

Yeni düzenleme ile önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşların, mahkeme tarafından belirlenen rayiç bedeli ve ilgili tapu giderlerini hâkimin vereceği kesin süre içerisinde nakden depo etmeleri zorunlu hale getirilmiştir. Belirlenen bedelin süresi içinde depo edilmemesi halinde önalım hakkına dayalı talep kabul edilmeyecek ve dava reddedilmesi sonucunu doğuracaktır.

Bu düzenleme ile artık önalım hakkını kullanmak isteyen davacıların ödeme gücünü davanın başında ispat etmesi gerektiği görülmektedir. Davanın başında rayiç bedelin ve tapu giderlerinin mahkemeye nakden depo edilmesi önalım hakkının kullanımına yönelik davacıların düşünmesi gereken önemli bir mali yükümlülüktür. Bu nedenle, davacıların önalım davalarını herhangi bir hukuki menfaat bulunmadan veya kötü niyetli olarak açmalarının önüne geçmesi beklenebilir.

Ayrıca, düzenlemede mahkeme veznesine veya belirlenen banka hesabına yatırılan bedelin nemalandırılması da öngörülmüştür. Buna göre dava süresince depo edilen bedel banka hesabında değerlendirilecek, elde edilen faiz getirisi ile birlikte bedel hükmün kesinleşmesi sonrasında hak sahibine ödenecektir. Bu düzenleme özellikle uzun süren yargılama süreçlerinde paranın enflasyon karşısında değer kaybetmesini engelleyerek alıcı ve satıcılar arasında menfaat dengesini korunmasına hizmet edebilecektir.

3. Derdest Davaların Durumu

Yargı Paketi ile getirilen yeni düzenlemelerin önemli bir yönü önalım hakkına yönelik yeni kuralların devam eden davalar bakımından da uygulanacak olmasıdır. Türk Medeni Kanunu’na eklenen geçiş hükümleri uyarınca, önalım davalarında rayiç bedelin belirlenmesi ve bedelin depo edilmesi hususundaki yeni kurallar, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ancak henüz sonuçlanmamış davalar bakımından da uygulanabilecektir.

Bu nedenle halen derdest bulunan önalım davalarında mahkemeler, davanın hangi aşamasında olduğuna bakılmaksızın payın değerini tapudaki satış bedeline bakmaksızın görevlendirdiği bilirkişilerce yapılacak bilirkişi incelemesi neticesinde belirlenen güncel piyasa değerine göre belirlemekle yükümlüdür. Aynı şekilde, mahkemelerin davacıların güncel piyasa değerine göre belirlenen taşınmaz payının güncel piyasa değerini ve tapu giderlerini nakden mahkeme veznesine depo etmelerine karar vermesi gerekecektir. Devam eden davalarda Yargı Paketi ile getirilen mali yükümlülükleri yerine getirmeyen davacıların davanın reddi neticesi ile karşılaşması mümkün gözükmektedir.

@Sena GÜNGÖRDÜ